从求量到求质 持有型为房地产行业发展提供参考

近日，珠江新城全新写字楼——凯华国际中心正式开业，吸引了美国银行、柏林格殷格翰、VISA、施华洛世奇等一众国际知名企业入驻。据悉，凯华国际中心由专注于持有型商业模式的凯华集团开发及运营管理。

进入2016年，“持有型”俨然成为房地产行业的新热词。然而，在成熟的房地产市场，持有型物业一般占物业总数的50%左右。在中国，目前这个比例并不高，但持有型企业开始得到了更多的关注。在2016观点商业年会上，太古地产、恒隆、新鸿基、新世界、凯华集团等持有型代表企业一同荣登“2016中国商业地产TOP100”榜单。

持有型的“慢经营”哲学

相较于“短平快”的住宅开发，重资产的持有型物业，核心在于“长期持有”，经营模式上“只租不售”。这意味着从项目的选址、规划到建成，再到持续的运营、改造、升级都在考验企业能力，需要大量的专业人才、运营经验及时间成本。

“慢经营”也因此成为了持有型企业发展的主基调。对于这些企业，与其说扩张路径保守，不如说是追求精致的商业地产产品。以太古地产、新鸿基为代表的持有型房企用实际行动验证了自己的选择。

以广州太古汇为例，项目于2001年拿地，直到2011年才正式开业。十年的准备，让其面世即备受瞩目，并获得了美国LEED金奖认证以及MIPIM Asia多用途建筑组别银奖等国际级大奖。据介绍，广州太古汇在2013年至2015年连续3年取得销售额和客流双位数的增长，已然成为区域内高端商业综合体项目的佼佼者。

凯华集团旗下主题商场项目广州国际轻纺城同样如此，仅仅在前期设计阶段就用了一年半时间做调研，从楼层功能布局、垂直交通、动线安排等方面悉心规划，为的就是满足客户长期发展需要。据了解，经过十年的努力，广州国际轻纺城已成为国内主题商场的标杆项目，其在软硬件设施、管理服务以及O2O探索等方面均取得有目共睹的成绩。

“慢工出细活”的典型持有型企业作风，是其获得市场认可的关键。“我们作为持有型企业，选择了一条不求快的路径，以慢发展换精品质”，凯华集团副总裁黄瑛认为，“成功的持有型商业地产项目往往需要花费5年、10年甚至更长的时间去试错及改进。”

持有型的融资启示

作为资金密集型的房地产行业，融资关乎企业发展命脉。而作为重资产的持有型企业，更需要长期、稳定的资金支持。

在成熟的房地产市场中，房地产信托投资基金（REITs）是持有型企业获得稳定资金的重要途径。以越秀地产为例，其通过以旗下城建大厦、财富广场、维多利广场和白马商贸大厦四大商用物业打包组成的越秀房托基金成功登陆香港股市，10年间就实现了从45亿到293亿的飞跃。但在国内，由于其涉及的各种法律问题需要进一步规范，REITs的发展面临诸多困境。

公司债成为了企业获取稳定资金支持的另一重要途径。以凯华集团为例，其通过旗下全资子公司于2016年成功发行两期公司债：首期5年（3+2）期公司债获得8倍超额认购，最终票面利率落在询价区间的下限；二期5年（3+2）期公司债票面利率更低至3.50%。

据统计，截至11月，上交所2016年度合计发行了240只房地产公司债券。其中，5年（3+2）期AA级公司债76只，票面利率3.23%至7.5%，凯华位列第二；在64只非国企房地产公司债中，凯华的5年（3+2）期公司债利率与远洋地产并列第五；而在5年（3+2）期商业地产公司债中，发行利率低于凯华的仅中粮置业与大连万达。对于专注持有型商业模式的凯华，就发债情况而言，其主体评级为AA级，表现却不逊色于国内一线房地产公司，这足以表明金融市场对于持有型企业的态度。

2017年将至，面对“L型”经济新常态，规模不再是衡量房企的唯一标准，从求量到求质，看似“重”与“慢”的持有型或能为行业的未来发展方向提供重要的参考。