城轨TOD物业，为什么成为投资者抢占的一片蓝海？

作者：深圳都市网

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发布时间：2020-12-11 12:03:16

2020年，是粤港澳大湾区建设步入实质性阶段的年份。身处大湾区“深港城市群”，我们也看到深莞惠城市群，城际交通互通提速！

继深圳公布出资将两条地铁线路修来惠州后，倍受关注的深惠双城重大交通配套——深惠城际铁路，也传来“即将动工”的实质性利好。

2020年11月19日，深圳官方公布深惠城轨深圳段拟于11月30日开工！深惠城际铁路，经“惠环站”一路直通深圳南山“西丽站”。

因与已通车的莞惠城轨相接，深惠城际铁路，被视为深莞惠三城半小时生活圈的交通动脉！

值得注意的是，随着深惠城际铁路动工的信息传出，在惠环站等城轨重要交通站点，城轨TOD项目及轻轨站周边的“楼上经济”时代，正“先声夺人”，已然到来！

TOD时代，对地处大湾区交通枢纽的惠州，已不是新鲜事。去年，就有赣深高铁惠州北站，将建数百亩TOD小镇的消息传出。
但惠州踏入轨道交通TOD项目的“第一只脚”，可能是仲恺“惠环站”！
惠环站，有着雄厚的社区产业经济基础。在仲恺高新区经济版图、商业版图的地位，一点也不逊色于早期的虎门、长安在东莞经济版图上的地位。

△示意图
近两年，惠环站更是得益于莞惠城轨的通车带动，不仅持续凝聚了周边20万常住人口，还实践着深层次的产业升级转型。
深惠城轨开工在即的消息，对惠环站来讲，就像原本搏击长空的苍鹰，再添一双翱翔深惠双城的有力翅膀！
从深惠城际铁路图上看，深惠城际铁路，经惠环站、仲恺站、惠阳新圩，仅三站就到进入深圳。途径坪地、龙岗中心、坂田等重要商务商贸节点，直达南山西丽！
深惠城际，30分钟辐射深圳全域活跃商圈，并最终直达深圳商业的最高形态——南山商圈。

惠环在产业经济及商务商贸的高起点之上，拥抱深惠城轨重磅利好的姿势也绝不含糊。
就在沿途站点都在热议深惠城际铁路动工细节的时候。惠环，已经默默在建设辐射深莞惠三城的“轻轨口TOD项目”！

轻轨口TOD（Transit-Oriented Development）意为以公共交通为导向的发展方式。以地铁、轻轨等公共交通站点为中心，5-10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的项目组团。

△号称“枢纽建在公园”里的成都天府新城TOD项目手绘图

TOD项目，不仅可以将公共交通设施、交通人流经济效应发挥到最大，还缓解了交通拥堵和用地不足的矛盾。
深惠城轨“惠环站”目前就已有TOD项目在建设之中。
努力拥抱重庆、构建西部中心的成都，近五年轨道交通及衍生城市商业形态发展迅猛。仅在2020年，就公布了将新建6个TOD项目。

在深惠城轨启动建设之际发力TOD，惠环瞄准的是粤港澳大湾区三城万亿经济体量之上的“楼上经济”蓝海！

惠环站在融入粤港澳大湾区的时代洪流里，如此积极推进TOD项目，是看到了怎样的发展先机？
这要从对轨道“TOD”物业在商业上的用途及资产价值说起。
因为身边较少成型的TOD项目，对其前景最直观的理解方式之一，就是参照地铁上盖物业：地铁站的“一口四盘”，商业价值无限！
我们沿着深惠城轨，看看深圳龙岗区10年来地铁口物业的发展。
10年前，一场大运会、一条地铁线，龙岗开启了有地铁的日子。自此，资产的“水管”接通了上下游物业市场。

龙岗地铁口，一口四盘，十年来完成了单价8000-100000的价值路径！

△示意图

龙岗地铁物业走出的“价值曲线”，不是神话，乃是身边日常。很多人提起来，总是“悔不当初”，恨不得穿越去龙岗十年前，也布局地铁口物业。
但今天，TOD项目将携全球经典案例告诉你，城际轨道交通的TOD项目，因楼上经济时代蓝海的开启，将上演更吸睛的价值神话！
新建的纽约世贸中心，是美国典型的TOD项目。其商务商业价值，不用说，大家都可以脑补得到。

△纽约世贸中心手绘图

再看看日本位于JR线大阪车站旁的Grand Front项目。一个占地仅4.8万平米的项目。因TOD的设计，每日平均有250万人次通过大阪站流入Grand Front消费。

△Grand Front手绘图

据说，其56万平米的建筑，每一平米每一层每天都是精彩纷呈地迎接250万人。
这“楼上经济”的造富能力，是什么概念？单一的城市商业综合体是绝对想象不到的。
轨道交通网络发达的日本，成就了很多这样的“楼上经济”项目。

TOD社区理念世界鼻祖级代表性项目——六本木新城，是东京著名的购物中心和旅游圣地。

△六本木新城手绘图

以轨道为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”。
项目空间与车站空间融合，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次！
随着深惠城轨动工消息的传来，TOD时代正昂首阔步地向仲恺惠环站走来！
已经通车的莞惠城轨，如同一条巨龙横跨仲恺上空，与城市中轴线仲恺大道并行。
惠环站，一个扼守仲恺大道以及莞惠、深惠双轨并行的轻轨口——
在城轨TOD时代，惠环轻轨站，正是城市黄金中轴线的一个聚宝盆！
雄踞惠环站轻轨A出口、黄金中轴资产18米处，雅居乐都汇雅郡，将成为TOD时代被投资者抢占的轻轨口资产！

身处深莞惠三城重要交通节点，半小时三城生活圈的惠环雅居乐都汇雅郡项目，以轻轨口物业，提供的办公、家居、消费新场景，未来可期！

都市圈时代，重要轨道站点的TOD物业焕发“楼上经济”新活力，也催生了很多创意楼上店，成为都市圈新经济形态。
写字楼全链条运营商“ATLAS寰图”已与雅居乐都汇雅郡达成战略合作，它的产品特点契合很多未使用过共享办公的用户心中对办公的期待，如一线CBD选址、齐全的配套设施等。

ATLAS寰图，既给深莞惠都市圈带来更丰富的经济形态，同时也将带动雅居乐都汇雅郡价值的上涨。
三城轨道交汇的地理便利、加上大湾区城市群商贸人流的导入，惠环站雅居乐都汇雅郡项目商业组团，有望成为香港五花八门的“楼上铺”。
作为惠环站轻轨A出口，黄金中轴资产18米轻轨口TOD资产——天际SOHO，在楼上经济的蓝海里，投入门槛低，并自带五重价值保障！

仲恺城市中轴线壹号综合体