债权人强制转让债权 地标商城四度寻买主谁敢接盘？

曾经2次流拍、1次变卖均以失败告终的“烫手山芋”商场——太阳新天地,于2019

年11月15日,在广东金融资产交易中心挂牌转让债权,开始了第四次寻求买主的历程。

从告示内容来看,本次告示由华骏实业的债权人之一兴业银行挂牌发出,委托方为五矿国际信托,这次已经是太阳新天地项目的第四次易主告示。前三次是已拍卖和变卖方式进行,分别在今年6月、7月进行两次拍卖,首拍起拍价为28.84亿元,仅为物业估值41.2亿元的七折。首次拍卖失败后,7月24日上午10时,太阳新天地开始第二次强制拍卖, 起拍价直降近5.8亿,由28.84亿元调低至23.07亿元,近乎估值的5折,但均以流拍收尾。今年10月28日第三次以变卖方式,813套房产、车位,建筑面积约10万平方米,起拍价为23.07亿,保证金为1.15亿,加价幅度为60万。但截至拍卖结束,虽有281人设置提醒、67000次围观却无人敢问津。时隔半月,太阳新天地被债权方第四次强制转让债权。

现太阳新天地物业第四次告示是以转让华骏公司的债权方式,标的金额低至18.08亿,但从告示来看,本次竞标还是有一定的门槛,首先18.08亿需一次性付清,从资金的要求来看,参与竞标者短期内赢得标的没有架桥的资金方介入恐怕也难以实现,然而从太阳新天地物业前三次竞拍被媒体纷纷报道的股东纠纷、债台高累、债权错综复杂等情况来看,资金方短期内一次性提供竞标者18.08亿的支持,的确还需要一定的胆量;其次从前几次流拍的保证金1亿多设置为5亿,如能在挂牌期满之日22日结束前短短五日内能够短期注入5亿资金,势必也是提前做好准备工作。

本次太阳新天地转让债权的告示,标的金额已经低至预估价近4.5折,从转让的门槛居高不下,以及前三次易主失败来看,这个“烫手山芋”能否脱手成功,还的确有点悬。

股东夺权大战纷乱,曾上演夺章大战 

根据企查查资料显示,太阳新天地总建筑面积达15万平方米,作为中央商务区的重要商业配套,自2007年起就被列为天河区、广州市重点项目。且周边住宅比较多,房价最高的已经超过20万/平,客群和消费购买力是毋庸置疑的。但目前太阳新天地负债约30多亿,从告示内容来看法院提供的租赁合同信息是总租近1.47亿,且内部问题重重,与距离较近的高德置地、正佳和太古汇等大型综合商业体相比,总体发展差距相差甚大。

太阳新天地在2019年初,正值太阳新天地寻找新主之际,股东之间便已上演了“互撕”、“夺章大战”与“夺权之争”。三次易主失败,在业内人士看来也是预料之中的事情。

从企查查信息显示,太阳新天地债权转让的被执行人广州华骏实业有限公司,由广州百嘉信集团有限公司100%持股,拥有广州太阳新天地资产经营有限公司70%的股权。广州华骏实业有限公司目前是瑞晟公司持股40%,上海訾希和北京万士丰分别持股30%。

在过往南都媒体的报道中显示,太阳新天地在首拍之际,北京万士丰实业有限公司、上海訾希商务信息咨询合伙企业(有限合伙)两家公司以控股股东的名义,出具了一份《关于广州太阳新天地购物中心相关情况的媒体通告》,内容主要围绕几点:

一是,瑞晟公司强行撬开保险箱,盗窃并转移了集团及旗下各公司一系列公章证照和公司银行账户网银U盾,违法窃取了百嘉信集团的实际控制权;

另外就是,提交的变更法定代表人、补发营业执照等合理合法的工商登记事项,因受到阻挠—直未能完成。以瑞晟公司为代表的利益团体以各种方式转移、侵吞公司资产,导致商场曾拖欠1000余名员工工资、欠缴水电费等问题。

然而,在当时这份《通告》上,记者仅看到了北京万士丰实业有限公司的公章,以及广州百嘉信集团有限公司、广州太阳新天地购物中心有限公司的公章,并没有上海訾希的公章。

一股东方称另一股东以撬保险柜盗窃公章的方式窃取集团控制权,另一方股东则称对方是靠欺诈骗取股权,已向法院起诉……太阳新天地在首拍一周前股东拉开的“宫斗”大战,无形之中为三次拍卖无人问津的局面加上了一道枷锁。

债台高累 第三债权人关系错综复杂 谁愿做冤家?

从过往媒体采访资料显示,北京万士丰、上海訾希曾在6月20日联合召开媒体说明会,双方股东授权代表称,太阳新天地沦落到被拍卖的地步,其中一个很大的因素是高额的负债。

据悉,目前太阳新天地负债约30多亿,而每年租金收入仅1.47亿,部分区域装修施工停顿、拖欠工程款、员工讨债等问题,高负债低收入,商场所要承受的压力有多大就可想而知了。

且从过往媒体资料中查询可知,被执行人华骏实业还存在着第三方的债权公司,即2019年2月初,瑞晟公司引进第三方公司,广州戎威物业管理有限公司就是其中之一,用于接管太阳新天地商场的日常经营。

太阳新天地控股股东代表吕碧君曾在接受南都记者采访时提出,兴业银行是第一债权人,股东可以把所有的租金都放在兴业银行账户,然后为了维护稳定,再申请水电费、员工工资等,这是兴业银行也同意的。为什么还要搞个第三债权人?还要成立戎威公司?戎威物业是瑞晟公司在盗窃公章后签订的第三方物业管理公司,本身就是不合法的。

同时,控股股东方还曾向记者出示了多份太阳新天地、戎威公司与外包第三方公司的主体变更协议原件和审批流程单,并指称,瑞晟公司派驻的个别前高管通过戎威物业与部分商铺、第三方外包公司重新签订了大量主体变更协议,其间的租赁情况、物业经营情况以及第三方服务公司的债务情况错综复杂,对商场的有序经营和顺利拍卖造成了影响。

本次太阳新天地项目的易主方式,是由原来拍卖华骏公司名下资产太阳新天地商场,现成为转让对华骏公司的债权。资产处置方案的变更后,本项目最大风险点是:由于华骏公司目前属资不抵债的状态,华骏公司及所有债权人均可以向法院申请破产,一但华骏公司进入破产程序,所以执行案件均需中止,统一由破产受理法院处理相关执行案件。可能导致债权受让方在短时间内,无法实现债权,也无法成为太阳新天地的业主。

的确,接盘侠接下这么个烫手山芋,还要面对如此错综复杂的第三方公司,承担无法实现债权的风险,看来的确是件头痛的事。

“资本运作”获利落空  “烫手山芋”还需一把好手来经营

似乎华骏实业的股东们一直忙于内斗、争权、抹债,留下一大堆烂摊子等着冤家收拾处理,看来从来没有好好的经营管理商场。

从过往资料显示,华骏实业的股东在经营管理商场上其实是在走捷径,最初想通过“资本运作”来实现获利,瑞晟股东代表曾称,当时深圳瑞晟接手百嘉信时,在资本运作方面较为缺乏经验。而北京万士丰与上海訾希非常擅长资本运作,再加上双方早前在其它项目上已有深入合作,因此两公司入股百嘉信,是双方都满意的结果。2017年百嘉信的负债接近50亿,深圳瑞晟很期待两家新股东的进入能够把“大窟窿”补上。

两公司入股后,百嘉信的所有融资工作都交给对方负责,当时还制定了一个“大融资方案”将百嘉信僵化的资产解套盘活,但均未能解决太阳新天地经营、资金问题。反导致太阳新天地的资金包袱越来越重,也最终导致目前无法清偿债务的现状。

因此太阳新天地目前最急需具有雄厚商场经营能力的经营方,对太阳新天地进行实体经营而不是通过所谓“资本运作”,将其重新评估再进行转售获利。

【思考】

经营管理者是盘活商场的灵魂操盘手,是决定未来利润空间的关键点。

很多网友表示,太阳新天地现在只是一个饭圈集中地,除了饭点的时候有点人气外,其它时候基本没人愿意去。不少商铺也长期处于围挡状态,并且大部分看不出有新店即将进驻的迹象。就连商场管理人员也经常没看到半个。而在太古汇、正佳广场、天河城等商场,人潮涌动,商场的管理运营都井井有条、面面俱到,商场营收从媒体公开数据来看也是每年增长。

太阳新天地商场运营管理权一直处于争议之中,一直也缺乏优良的管理,尚且还面临着各种股权之争、高额债务、错综复杂的债权人,就算是有潜在买家也会因为运营管理权的交接问题而犹豫,能否顺利接收运营管理权成为关键考虑因素。据了解正是因为这一系列问题无法理清,导致此前有意接盘的万科华润最后也不得不放弃。

深陷“泥潭”的太阳新天地四度寻找买家,这次债权转让能否成功?真有接盘侠接下这块烫手山芋,能否有实力收拾这堆烂摊子?让人好奇的拭目以待。