明年长租发展基调已定，行业再迎重大利好

12月10日至12日，每年级别最高的经济工作会议——中央经济工作会议在北京举行。会议强调，要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

近年来，中央政府对租赁市场持的支持态度一以贯之。在2016年中央经济工作会议上，中央财经领导小组首次提出“房住不炒”；2017年，中央经济工作会议又强调“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”2018年，中央经济工作会议上再次强调“房住不炒”的定位。

2016年至今，四次中央经济工作会议中三次强调“房住不炒”，一次强调“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”。2019年，又着重强调“大力发展租赁住房”。从“要发展”到要“大力发展”，意味着住房租赁市场特别是长租市场将迎来重大利好。

为什么是长租行业？

近年来，中国的流动人口规模保持在2.45亿左右，租房人口近2亿，而流动人口主要集中在大城市，导致部分一线城市存在较大的供需缺口。当下，房地产开发市场下行，“存量时代”趋势日益明显，盘活存量已成重中之重。

以北京为例，数据显示，北京租赁人口数量接近640万，占比高达34%，但租赁房源仅有170.3万套，大量新市民的租住需求有待满足。长租企业通过C2B2C的机构化运营模式，有效盘活存量、增加房源供给，为新市民“住有所居”持续作出贡献。

不仅如此，长租行业也承担起了老旧房屋“改造提升”的责任，这与今年中央经济会议中强调的“加强存量住房改造提升”完全吻合。长租企业作为运营机构，在收房后对老旧房屋进行标准化、年轻化的装修配置，使之更美、更环保、更舒适。在提升租赁人口的居住体验方面，长租行业功不可没。

另外，规范的机构化运营起到了净化、提升市场环境的作用，从C2C到C2B2C，意味着权责关系更明确，对于保障租客权益而言是重大利好。

长租行业新变化

那么，此次中央经济工作会议的定调，将为长租行业带来哪些具体的变化？

第一，长租行业的配套政策和监管体系将更加完善。包括提高从业门槛、建立行业运行标准、披露管理机构和人员信用信息等制度目前正陆续出台，长租行业的规范程度、可靠程度将大幅提升。

另外，在一二线城市租住需求日益高企的情况下，上海、杭州、南京等地已明确N+1合法化。所谓N+1，即将客厅按照标准改造成一个单间，独立出租。在此次“大力发展租赁住房”的号召下，预计将有更多一线、新一线城市加入N+1合法化阵列，无论是对租赁需求的满足、还是对企业的规范化、可持续发展，这都将是重大利好。

第二，在政策刺激以及长租模式发展完善的双重刺激下，市场教育进程将加快，更多房东会选择将房屋委托给专业机构，而非自己租赁。

机构化长租企业的存在，为业主节省了大量日常维修保养、转退租所带来的时间和精力损耗，更专业的运营也可以为业主带来持续的可观收入。这个过程与美国资本市场“去散户化”的逻辑基本一致，70年来，美国资本市场散户比例从93%降到11%，大部分人将资金交给共同基金来打理。

第三，在政策加持下，租住市场的充分发展会吸引越来越多追求品质的租客进入到长租市场。值得一提的是，与美日等发达国家相比，中国租赁房屋占比仅为8%，远低于美国的36%和日本的35%，中国租赁市场有很大成长空间。随着租住市场供给侧的升级，用户需求也在逐步分层，长租正吸引更多追求品质租住产品、生活服务等用户加入。

第四，银行信贷将向长租行业倾斜，长租企业融资难度或将降低。此前就有专家建议：应对租赁住房给予税收优惠，鼓励金融机构在有效风控的前提下对住房租赁企业提供融资服务、支持住房租赁企业在风险可控的基础上直接融资。目前看来，此类措施的落地可能性大大加强。

可以预见到，长租行业将在政策刺激下进入新一轮高速发展期。